Земельна комедія на Раді регіонального розвитку

Так з барського плеча прем’єр-міністра України Володимира Гройсмана в одну мить позбувся посади виконувача обов’язків голови Держгеокадастру Цвях Олег Миколайович.

Та все починалось ніби позитивно: чиновник доповідав про збільшення надходжень від оренди землі, право на яку було продано на аукціонах.

Та пану Президенту хотілось уточнень. І тут починається каламбур.

Петро Порошенко: Назвіть мені основну причину складнощів у перереєстрації договорів оренди на землю

Олег Цвях: Ми вимагаємо при поновленні договорів орендну ставку встановити на рівні 12 % та термін договору на строк 7 років

Петро Порошенко: а якщо власник паю хоче на 5 років здати в оренду ви цей договір не реєструєте

Олег Цвях: ці договора реєструє реєстраційна служба, ми займаємось лише державною реєстрацією в земельному кадастрі.

На цьому етапі ми зупинимось і проаналізуємо, про що йшла мова.

Дійсно Держгеокадастр чи по народному земельні управління на обласному рівні мають повноваження по розпоряджанню землею державної власності за межами населеного пункту, що передбачено Земельним кодексом України. Закон України «Про оренду землі» передбачає право належного землекористувача на пролонгацію договору оренди за умови згоди на це Держгеокадастру. Держгеокадастр має певні вказівки для наповнення бюджетів і забезпечення інвестиційної привабливості земельної ділянки:
1. Це встановлювати максимальні ставки орендної плати, а статтею 288 Податкового кодексу вони передбачені на рівні 12 %;
2. Встановлювати мінімальні строки оренди, тобто відповідно до статті 93 Земельного кодексу 7 років, а не 21 чи 49 років як було раніше.
Проблема полягає в тому, що орендар після того як в нього в договорі було зазначено 3 % орендної плати і він міг такий договорів підписати на 49 років не дуже виявляє бажання погоджуватись на зовсім непривабливі умови Держгеокадастр.

Далі пан Президент запитує про пай. Пай - це земельна ділянка, яка перебуває у приватній власності громадянина, який на момент розпаювання колгоспів входив у склад членів відповідного господарства. Тобто маємо першу невідповідність: Президент переходить з державної форми власності на землю на приватну.
Другий нюанс - це термін оренди. Законом встановлено мінімальний термін оренди земель сільськогосподарського призначення у 7 років, що потрібно для повної сівозміни та збереження родючості грунтів. Але це не справа Президента, тому упустимо цю його неточність.
В цій ситуації в.о. голови Держгеокадастру відповідає по суті заданого президентом питання, що реєстрацією оренди таких ділянок займається реєстраційна служба, так як це відносини між приватними особами і орендарями і Держгеокадастр дійсно до цього не має відношення. По факту в цій схемі Держгеокадастр лише присвоює кадастрові номери, якщо це не було зроблено до моменту реєстрації договору оренди. 

І тут вступає в гру голова не то сільської не то районної адміністрації. Щоб розшифрувати весь його виступ наведемо як пряму мову:

«Сергій Літвінов: Голова Васильківської районної державної адміністрації Літвінов Сергій Дніпрпетровської області

Ми всі, голови сільських районних державних адміністрацій. З 2003 року коли пройшли зміни раніше розпоряджалися землями за межами населеного пункту до цього часу розпоряджалися громади про які ми сьогодні говоримо. З 2 року по 13 рік до 1 січня 18 року розпоряджалися районні державні адміністрації. В нас на сьогоднішній день залишилися землі державного фонду і не витребувані паї. Все решта займається….

Петро Порошенко: Все решта займається хто?

Сергій Літвінов: Держгеокадастр»

Всі ці слова потребують тлумачення.
Дійсно до 2003 року землями за межами населеного пункту розпоряджались громади, з 2003 по 2012 - районні адміністрації та з 2013 по сьогодні - обласні управління Геокадастру.

Що стосується повноважень районних адміністрацій на сьогодні, то за головами РДА залишили розпоряджання невитребуваними паями, яких попередньо нараховується до 3 % всієї орної землі в Україні, а це мільйони гектар. Цього року вже намагались унормувати цю категорію земель, але як завжди відклали у довгий ящик, адже всім вигідно, тому що ніхто не перевіряє, скільки невитребуваних паїв реально обробляються, а за скільки просто платять напряму голові адміністрації і вище по всім щаблям влади.
Не знаю, що мав на увазі Сергій Літвінов під землями державного фонду, якими розпоряджаються адміністрації, але саме в цей фонд входять землі запасу і резерву, які не були розпайовані, і зараз ними розпоряджаються обласні управління Геокадастру.

Чому від виступу голови РДА залишаються неоднозначні враження:
1. На сьогодні оренда невитребуваних паїв та земель державної власності є основою статтею нелегальних доходів голів РДА. Так голова адміністрації може заключити договір на оренду невитребуваних паїв з будь-ким, на будь-який термін та за будь-якою орендною ставкою. 
2. Землі державної власності, оренда яких має відбуватися за договорами, укладеними за результатами аукціонів, які проводять обласні управління Геокадастру, до моменту аукціону фактично перебувають в управлінні голів РДА. Чому так? В Україні земель державної власності нараховується 10, 4 млн. га. З них до земель запасу відноситься 2, 4 млн. га, які чекають в черзі на аукціон і законну оренду. Але поки вони не в оренді ці землі все ж таки обробляються і якось за них таки платять. Якщо порахувати в середньому по Україні ціну оренди на рівні 1, 1 тис. грн. за га то щороку бюджети громад, в які йдуть сплати, мали б втрачати мінімум 2 млрд. 640 млн. грн. доходів. Але по факту ці доходи є, тому що районні адміністрації правдами неправдами дають різного роду папірчики за якими фермери сплачують ці кошти в бюджет. Підкреслюю - все це незаконно, але поки іншого механізму як наповнити місцеві бюджети, які часто на 80 % складаються з доходів від оренди землі, немає. І така ситуація складається лише через те, що Геокадастр не може провести земельні аукціони.

Але навіть якщо і проводить, то в цій схемі є ще декілька корупційних механізмів через які дрібні фермери втрачають можливість орендувати державну землю, орендні ставки сягають нерентабельних 50-70 % в рік від нормативно-грошової оцінки землі, а саму землю як правило забирають великі агрохолдинги.

То ж на що жалівся голова РДА - очевидно на те, що потрібно ділитись доходами з Геокадастром, тому що оренда державної землі - це величезна схема на десятки мільярдів гривень.

І на завершення

Петро Порошенко: Олег Миколайович, а Ви про це знаєте чи ні, як виконувач обов’язкі голови Держгеокадастру?

Олег Цвях: Так знаю 

Петро Порошенко: А що ж ви вводите мене як президента в оману

Олег Цвях: Я сказав про паї

Петро Порошенко: А я питаю про землю

Негоже Президентові помилятись у формах власності на землю, тим паче яких лише три: приватна, державна та комунальна. Хоча ні, завдяки нашим урядовцям в Україні існує по факту ще й четверта форма власності на землю - колективна, яка незакріплена в законах, але по факту існує, і що з нею робити ніхто сказати не може.

Все описане це не виправдання Геокадастру. Цих чиновників потрібно звільняти і ув’язнювати, але не по надуманих причинах і лише за власним бажанням, як це було на Раді регіонального розвитку. Щоб був порядок кожен службовець має розуміти за що його нагороджують, карають або привселюдно намагаються ув’язнити. Але поки це не про нашу дійсність.

Президенту та Прем’єру ми можемо лише порадити подумати над тим, щоб:
- допрацювати механізм земельних аукціонів і зробити їх доступними для фермерів;
- вирішити неврегульованість питання невитребуваних паїв і ліквідувати корупційну складову одноосібних рішень голів адміністрацій;
- провести інвентаризацію земель;
- зруйнувати рейдерські схеми реєстраційних служб Мінюсту;
- розробити механізми захисту власників паїв, щоб забезпечити ринковий рівень орендної плати в договорах та виведення податків на землю з тіні.

Це вважаємо доречнішим аніж привселюдні погрози одним корупціонерам на основі скарг інших.

Ви з нами згодні?

з - Михаил ЛевMustafa NayyemТарас Бойко (Taras Boiko)Галина Янченко (Halyna Yanchenko)Vladislav PlachindaНикита Лысенко (Nikita Lysenko)Solomiia Bobrovska